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杜斯特家族只持股一成 但經營、招租合約卻有99年 穩賺不賠的世貿一號中心
杜斯特家族只持股一成 但經營、招租合約卻有99年
穩賺不賠的世貿一號中心
新建的世貿一號即將落成，它是美國最高、最有意義的大樓。牽涉其中的每個人都是風險重重，除了億萬富豪杜斯特家族以外。他們起初反對這座高樓，如今則是坐擁了囊中物。
道格拉斯．杜斯特︵Douglas Durst︶站在曼哈頓的地上八十樓。令人欣慰的是，這裡愈來愈少被稱為世貿中心遺址，而更常被叫作世貿一號中心（One World Trade Center）。
世貿一號既是一七七六英尺的美國榮耀象徵，也是西半球最高的建築。它可以看遍整個曼哈頓，遙望紐澤西，往東一路來到康乃迪克州的格林威治，並伸進北方的長島海灣。
震撼人心的視野中，卻帶著隱憂：簽約租下世貿一號來欣賞這片視野的人屈指可數。
從杜斯特組織在三年前出面管理並出租這棟象徵紐約從九一一過後復甦的大樓，目前只有包括中國中心和澳洲科技公司世服宏圖等八位房客簽約承租。道格拉斯說，到了十一月待大樓開幕和雜誌出版公司康泰納仕進駐，這棟高樓約只租出六成。
為提高這個數字，高樓中層的開價，在今年稍早下調一成，約每平方英尺六十九美元。
靠精明買賣
在紐約成就不動產王朝
世貿一號耗資近四十億美元興建，而開發基地的其他部分還要再花一○八億美元。
另一方面，對杜斯特家族來說，這點則不痛不癢。他們對高樓的持股只有一成，經營與招租的合約卻有九十九年，沒什麼財務風險。無論大樓是在下周還是過了幾年才租出去，他們到最後都是贏家。
杜斯特家族就是靠著像這樣精明的買賣，成就了紐約市數一數二的不動產王朝。
根據︽富比世︾的資料，拜不動產的投資組合所賜，杜斯特家族的身價共達四十四億美元，其中包括曼哈頓的十一棟摩天大樓，以及高達一千兩百英尺、島上第三高大樓布萊恩公園一號（One Bryant Park）。
道格拉斯的祖父在將近一百年前創立了杜斯特組織；父親西摩興建了家族的第一棟摩天大樓；道格拉斯則在改造時報廣場與如今的世貿一號上扮演了要角。
杜斯特的家族故事要從約瑟夫．杜斯特講起，這位裁縫師在一九○二年時從現在的波蘭一路來到紐約，身上就帶著三美元。還不到十年，他就成了裁縫店杜斯特魯賓的合夥人。
家族的祖產最早是在一九一五年成形，當時約瑟夫買下第一棟大樓，位在曼哈頓的時裝區。他和太太蘿絲生了五個孩子，有三個跟著父親進入了家族事業。老大西摩把杜斯特家搬進了摩天大樓，以化名收購小塊的零散地，最後湊成了適合大舉開發的土地區塊。
整併不動產膽識過人
傾力抗議政府侵占
「西摩是個十足的好人，安靜、謹慎、低調。」掌控洛克斐勒中心和克萊斯勒大樓的不動產公司紐約鐵獅門創始合夥人之一的徐傑儒說，西摩一談到整合不動產和整併等等的事，他的膽識就大到令人不可思議。
西摩傾全力投入房地產和他的諸多嗜好中，包括抗議政府不必要的侵占。為了這個目的，他成立了合理世貿中心委員會，阻擋港務區開發他的家族目前所掌管的地塊。
一九六八年，委員會在《紐約時報》上刊登全版廣告，內容畫的是雙子星大樓，並有一架飛機衝向摩天大樓的上層，如今看來令人不寒而慄。
這則廣告的重點不在於預測恐怖攻擊，而是要批評大樓對飛機導航和電視收訊的潛在干擾。他們阻擋這個案子當然有其他原因。七○年代初期，世貿中心基本上是一千萬平方英尺由政府出資的辦公空間，並在該市正淪入痛苦的衰退之際，被倒進了紐約的市場。
他們力擋世貿中心，也預示了一場更大的公共論戰。
有多家大開發商默默吃下整個時報廣場的數十塊零散地，包括杜斯特在內。他的房客有一些是特種行業，以及其他各種勾當的業者。
在七○年代的寫實電影裡，每部似乎都少不了這些內容。八四年，單單四十二街的一個區塊，一年就會發生了兩千三百起犯罪案件。
到了道格拉斯接掌家族事業後，他積極爭取到原本在麥迪遜大道上的康泰納仕來當主力房客，而迪士尼化的時報廣場也進行得飛快。
「這是個不可思議的家族。」從八六年起擔任紐約不動產理事會會長的史提夫．史皮諾拉說。「他們有爭議？我想，要是他們沒有爭議，那就是本業做得不好。」
大樓在九九年落成後，杜斯特家族就把心力放到他們在隔壁所擁有的一批地產上。
美國銀行找上他們，希望在基地上興建公司總部，並為建案出資一半，同時答應吃下大樓大部分空間。位在布萊恩公園一號的美國銀行大廈是二十億美元、五十一層的摩天大樓，樓頂有三百英尺的尖塔，並在北美率先獲得了ＬＥＥＤ（綠色認證）的白金認證，配備有屋頂堆肥、高科技空氣過濾系統，以及專屬的熱電廠。到了大樓在二○一○年完工時，杜斯特家族在曼哈頓已坐擁一千萬平方英尺的辦公空間，以及一百五十萬平方英尺的出租住宅。
而且拜他們主要都是以自有資金來興建大樓的悠久傳統所賜，在五成都被視為保守的行業裡，這一切的負債還不到三成。
當道格拉斯出面時，高樓的骨架差不多已蓋好，但這家人形塑了它的最終面貌。他們使出了看家本領，在節約成本的基準上做到極致：靠變更項目賺進一億四五○○萬美元。像是從大樓的側邊而不是頂端通風，以及拿掉廣場上的不鏽鋼台階。同時，他們也促請港務局對高樓頂端四○八英尺的尖塔禁用高科技外皮，好讓他們省下一筆。杜斯特家族堅持讓裡面的天線和廣播設備暴露在外，以原貌示人即可。
紐約最有爭議的不動產傳說
持久戰：挖角主力房客
在一些好賺的錢進帳後，杜斯特家族接著打起了持久戰。在他們和港務局的下世紀協議中，每次有新的房客簽約，杜斯特家族就能分到第一年租金的八％到一三％。這使得世貿一號成了低風險的賭注，並將為往後的世世代代提供穩定的財源。尤其是在其他大樓有源源不斷的房客進駐時。
他們的第一步是，把時報廣場大樓裡的主力房客康泰納仕挖過來，它所租用的辦公空間是一百萬平方英尺，達高樓的三分之一。這為杜斯特家族帶來立竿見影的成果，也讓康泰納仕大撿便宜。談成的租金據說每平方英尺六十美元，中城類似空間租金則在一平方英尺七十五美元以上。
杜斯特家族也接納了那種常被他們瞧不起的政府房客。在這種情況下，總務署要了二十七萬平方英尺（但在杜斯特家族的協商下，這個房客的空間砍了一半，以免嚇跑私人企業）。除此之外，由於安全的考量和經濟低迷的緣故，杜斯特家族只找到了五個新房客。於是靠著這七個房客，加上三個遊客觀景樓層是由餐旅集團所經營，大樓已出租了五八％。
經營大樓的管理年費並非很有賺頭，每平方英尺是六十五．五美分，今年大概只值二一○萬美元。但它是每年都會入帳的年金，杜斯特家族靠著規模和人力就能輕鬆入袋，又能擦亮家族品牌。至於對大樓投資一成左右的一億美元，他們預期等全部租出去，身價達到了二十億美元以上，只要幾年就能賺回來。
「長期來看，在未來二十年，它帶給我們的報酬非常低。」道格拉斯說，「但我們一向都是看長期。」而且到頭來都會得償所願。
︵By Erin Carlyle︶
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